Kas pašalins statybų broką?

Gaunama daug gyventojų paklausimų, kas privalo garantuoti statybos darbų kokybę?

Statybos įstatymo 15 straipsnio 5 dalimi nustatyta, kad statinio statybos rangovas privalo vykdyti statybos darbus pagal projektą ir teisės aktų reikalavimus.

Statybos užsakovas, kitaip tariant, statytojas, rangos sutartyje turi aiškiai nurodyti reikalavimus statybos darbų kokybei. Jei statybos įmonė turi pasitvirtinusi statybos taisykles, kurios nurodo numatomų atlikti statybos darbų atlikimo tvarką ir kokybės reikalavimus, tokių taisyklių privalomą taikymą reikėtų nurodyti rangos sutartyje.

Jei statybos taisyklių įmonė pasitvirtinusi neturi, arba turimos statybos taisyklės nenurodo kai kurių darbų atlikimo ir kokybės reikalavimų, rangos sutartyje būtina šiuos klausimus aptarti papildomai.

Kas gali atstovauti statytojo interesus?

Statytojo interesus atstovauja statybos techninis prižiūrėtojas bei statinio projekto vykdymo priežiūros vadovas. Techninis prižiūrėtojas privalo patikrinti ir priimti kiekvieną rangovo atliktą darbą ir, jei jie atlikti nekokybiškai, tuojau pat pareikalauti juos perdirbti ar pataisyti.

Projekto vykdymo priežiūros vadovas privalo tikrinti statinio projekto sprendinių vykdymą ir, pastebėjęs šių sprendinių ar teisės aktų pažeidimus, juos įrašyti į statybos darbų žurnalą ir pareikalauti broką ištaisyti, o jei reikia prievartos priemonių – kreiptis į statybos valstybinės priežiūros pareigūnus dėl statybos sustabdymo ar kitų sankcijų taikymo.

Statybos valstybinę priežiūrą apskrityse vykdo apskričių viršininkų administracijų teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamentai ar skyriai.

Jie privalo tikrinti, ar statybos dalyviai gerai vykdo savo pareigas, ar teisės aktais nustatyta tvarka yra surašyti visi statybos vykdymo dokumentai, ar nepažeisti esminiai statinio projekto sprendiniai.

Nustatę broką, minėtų departamentų ar skyrių pareigūnai įrašo į statybos darbų žurnalą ir statybos patikrinimo aktą reikalavimus dėl šio broko padarinių pašalinimo, kaltiems asmenims gali surašyti administracinių teisės pažeidimų protokolus, skirti administracines nuobaudas, teikti Statinių projektuotojų, statybos rangovų, projektų ar statinių ekspertizės rangovų atestavimo arba Statybos techninės veiklos pagrindinių sričių vadovų ir teritorijų planavimo specialistų atestavimo komisijoms siūlymus dėl įmonių ar specialistų veiklos įvertinimo ir sankcijų taikymo

Statybininkai vykdo jų reikalavimus, nes žino, kad neištaisius statybos broko, statinys nebūtų pripažintas tinkamu naudoti ir todėl tektų patirti didelius darbo resursų ir lėšų nuostolius taisant broką jau baigtame, bet netinkamame naudoti statinyje.

Kas atsakingas už statinio kokybę, kai jį stato pats šeimininkas savo jėgomis?

Jei statytojas statinį stato savo jėgomis (ūkio būdu), jam tenka rangovo pareigos. Kontroliuojančios institucijos jo atliekamų statybos darbų kokybę kontroliuoja taip pat, kaip statant statinį rangos būdu.

Pripažinus statinį tinkamu naudoti, prasideda jo naudojimo etapas, kurio metu nustačius statybos broką, galioja Statybos įstatymu nustatytas minimalus garantinis terminas: statiniui – 5 metai, statinio statybos paslėptiems darbams – 10 metų, tyčia paslėptiems defektams – 20 metų.

Jei garantiniu terminu nustatyti defektai, atsiradę dėl rangovo kaltės, tai statytojas pakviečia rangovą, aktu užfiksuoja defektus ir suderina jų pašalinimo laiką. Rangovui neatvykus arba jam atsisakius pasirašyti aktą, statytojas šį aktą surašo vienašališkai.

Rangovas privalo šiuos defektus pašalinti savo lėšomis, su statytoju suderintu laiku. Jeigu rangovas atsisako juos šalinti arba nepašalina nustatytu laiku, statytojas gali defektus pašalinti ūkio būdu arba kito rangovo jėgomis, o faktiškas išlaidas per teismą išieškoti iš statinį stačiusio rangovo.

Teismas taip pat gali įpareigoti rangovą savo lėšomis pašalinti statybos defektus teismo nustatytu terminu.

Kas tuomet atsakingas už padarytą broką, kai įsigyjami nebaigti statyti ar neįrengti butai?

Fiziniam asmeniui leidžiama sudaryti preliminariąją dar nepastatyto buto pirkimo – pardavimo sutartį su statytoju (pardavėju), kuris, kaip jau buvo minėta, gali namą statyti arba rangos, arba ūkio būdu.

Labai svarbu, kad buto pirkėjas šioje sutartyje kuo išsamiau išdėstytų savo reikalavimus buto kokybei. Užbaigus namo statybą, buto pirkėjas ir statytojas sudaro galutinę buto pirkimo – pardavimo sutartį.

Tiek pirmasis buto pirkėjas, tiek asmenys, perpirkę šį butą, garantiniu laikotarpiu nustatę statybos defektus dėl statybos broko kreipiasi į statytoją.
Jei statytojas namą pastatė rangos būdu, jis privalo pareikalauti iš rangovo pašalinti defektus su statytoju sutartu laiku.

Jei rangovas sutartu laiku statybos defektų nepašalina, statytojas turi kreiptis į teismą dėl rangovo įpareigojimo juos pašalinti arba gali pats pašalinti defektus ir dėl išlaidų kompensavimo iš rangovo kreiptis į teismą.

Buto pirkėjas (ar perpirkėjas), statytojui nevykdant minėtų veiksmų, gali kreiptis į teismą dėl statytojo įpareigojimo pareikalauti iš rangovo ištaisyti statybos defektus, arba gali pats pašalinti defektus ir dėl išlaidų kompensavimo iš statytojo kreiptis į teismą.

Jei statytojas namą pastatė ūkio būdu, jis pats privalo pašalinti garantiniu laiku nustatytus statybos defektus savo lėšomis su buto pirkėju (perpirkėju) sutartu laiku.

Jei statytojas sutartu laiku statybos defektų nepašalina, buto pirkėjas (perpirkėjas) turi kreiptis į teismą dėl statytojo įpareigojimo juos pašalinti arba gali pats pašalinti defektus ir dėl išlaidų kompensavimo iš statytojo kreiptis į teismą.

Iš ko atsakomybės už broką turėtų reikalauti šeimininkas perpirkęs butą iš kito asmens?

Jei butas perparduodamas, jį perpirkęs asmuo iš butą pardavusio asmens gali pareikalauti pašalinti tik tuos defektus, kurie atsirado dėl butą pardavusio asmens kaltės, ir tik tuo atveju, jei tai aptarta buto pirkimo-pardavimo (t.y. perpardavimo) sutartyje.

Dėl kitų statybos defektų, išryškėjusių statinio garantiniu terminu, butų perpirkėjas turi kreiptis į namo statytoją.

Jei statybą kontroliuojantys specialistai, statytojai bei butų pirkėjai ir perpirkėjai bus reiklūs ir laiku pareikalaus pašalinti pasitaikiusį statybos broką teisės aktų bei sutarčių nustatyta tvarka, statybos darbų kokybė bus užtikrinta.