Gaukite pasiulymus
iš 117 specializuotų įmonių Namų projektavimas
Gyvenamojo namo, sodo namo ir sodybos skirtumai
Klausimas:
Laba diena, Kokie būtų statybos, rekonstrukcijos, žemės naudojimo, mokesčių ar galimų subsidijų skirtumai tarp gyvenamojo namo, sodo namo ir sodybos? Ar nusipirkus sodybą (nesant ūkininkui), ją galima rekonstruoti?
Komentarai:
Skirtumų yra nemažai.
1. Sodo sklypas: sodo sklypas yra žemės ūkio paskirties sklypas, kurio naudojimo būdas yra mėgėjiško sodo sklypas. Atkreipkite dėmesį į žemės ūkio paskirtį - panaikinus sodininkų bendriją tokie sklypai tampa ~6 arų žemės ūkio paskirties sklypais, kuriuose nuo to momento, kai likviduojama bendrija jokia statyba tampa negalima, nes žemės ūkio paskirties žemėje statyti turi teisę tik ūkininkai, kur yra nustatytas minimalus galimas žemės sklypo plotas ir kiti reikalavimai. Sodo sklype galima statyti: vieną sodo namą (iki 80m²) arba vieną vieno buto nesublokuotą gyvenamąjį namą, kurių maksimalus aukštis (tiek sodo namo, tiek gyvenamojo namo) negali būti didesnis kaip 8,5m. Taip pat sodo sklype galima statyti pagalbinio ūkio pastatus, kurių aukštis ne didesnis kaip 5m (apie tai plačiau - Sodininkų bendrijų įstatymas 6 straipsnis). Sodo sklypuose galiojantys reglamentai yra pagal rajono bendrojo plano sprendinius (užstatymo tankis, intensyvumas, leidžiamas aukštingumas) ir pagal STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (jei rajono bendrajame plane nėra nustatytų minėtų rodiklių).
2. Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos (kitaip liaudyje vadinama "namų valda") - tokiame sklype galima statyti vieną vieno buto arba vieną dviejų butų gyvenamąjį namą (jei teritorijų planavimo dokumentai nenumato kitaip) ir pagalbinius ūkio pastatus. Namų valdos sklypo kilmė yra tikrai svarbus veiksnys, tai gali būti: dalinimas iš didelio sklypo arba detaliuoju planu, arba sklypų formavimo ir pertvarkymo projektu. Kas kart būtina nagrinėti šiuos atvejus, kadangi detalusis planas neturi galiojimo laiko ir jo nustatyti reikalavimai visada yra privalomi. O jei sklypas dalintas sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu, tuomet būtina nagrinėtis ir rajono bendrojo plano sprendinius, nes minėtas projektas sklypą pjausto tarsi peiliu ir jokių sklypo naudojimo reglamentų nenustato, vadinasi, tokiame sklype reglamentai (užstatymo tankis, intensyvumas, leidžiamas pastatų aukštis) kinta kartu su rajono bendrojo plano sprendiniais - kas yra ne visada naudinga. Tokios paskirties sklypui būtina atkreipti dėmesį į komunikacijas: tarkim, jei detalusis planas yra numatęs, kad kvartale bus įrengtas vienas vandens gręžinys ir vienas nuotekų valymo įrenginys visiems sklypams, tai dėl kiekviename sklype įrengiamų individualių komunikacijų didelių vilčių nedėčiau, nes to neleidžia detalusis planas, ir būtų būtina keisti detaliojo plano sprendinius, kas toli gražu ne visada yra leidžiama.
3. Žemės ūkio paskirties žemė. Žemės ūkio paskirties žemėje statyti statinius turi teisę ūkininkai, parengę kaimo plėtros projektą ūkininko sodybos vietai parinkti. Šiuo metu galioja minimalus žemės sklypo plotas 50 arų, tačiau jau beveik aišku, kad netrukus šis plotas bus padidintas bent jau iki 2ha - kas yra itin svarbu, nes ne kiekvienas žemės sklypas yra tokio didelio ploto, o norint statyti, žemės sklypas turi būti 2ha viename gabale - negalima sumuoti kelių sklypų. Statyba: žemės ūkio paskirties sklype, parengus minėtą projektą galima statyti vieną vieno buto gyvenamąjį namą su priklausiniais (pagalbinio ūkio pastatais), kurie tarnauja pagrindiniam daiktui - gyvenamajam namui. Žemės ūkio paskirties sklypuose egzistuoja statybos eiliškumas - pirmiausia statomas gyvenamasis namas, o vėliau visi kiti statiniai.
Esama ūkininko sodyba: žemės sklypo ploto reikalavimas išlieka aktualus, bet esamoje sodyboje norint rekonstruoti pastatus ne visada reikalinga būti ūkininku ir ne visada reikalinga rengti kaimo plėtros projektą (jei tokio nebuvo parengta anksčiau) - teirautis savo konkrečiu atveju savo savivaldybėje. Ar galima didinti ar keisti pastatus (rekonstruoti), priklauso ar sklypui taikomos kokios nors specialiosios žemės naudojimo sąlygos (apsaugos zonos), kokio amžiaus yra statiniai ir ką numato rajono bendrojo plano sprendiniai (užstatymo tankis, intensyvumas, leidžiamas aukštingumas).
Apibendrinant: rajono bendrojo plano sprendiniai jums nebūtų aktualūs, jei sklypui galiotų detaliojo plano sprendiniai. O visais kitais atvejais - bendrasis planas yra tas dokumentas, kurį nuolat turėsite sekti ir nagrinėtis jo sprendinius. Detalieji planai dažnai nustato ne tik užstatymo tankį, intensyvumą, aukštingumą, bet ir komunikacijų rūšį, privažiavimo sprendinius, architektūrą, stilių, net stogų nuolydžius - todėl prieš sandorį turite išsinarplioti detaliojo plano sprendinius pilna apimtimi (nuo pirmo iki paskutinio puslapio).
1. Sodo sklypas: sodo sklypas yra žemės ūkio paskirties sklypas, kurio naudojimo būdas yra mėgėjiško sodo sklypas. Atkreipkite dėmesį į žemės ūkio paskirtį - panaikinus sodininkų bendriją tokie sklypai tampa ~6 arų žemės ūkio paskirties sklypais, kuriuose nuo to momento, kai likviduojama bendrija jokia statyba tampa negalima, nes žemės ūkio paskirties žemėje statyti turi teisę tik ūkininkai, kur yra nustatytas minimalus galimas žemės sklypo plotas ir kiti reikalavimai. Sodo sklype galima statyti: vieną sodo namą (iki 80m²) arba vieną vieno buto nesublokuotą gyvenamąjį namą, kurių maksimalus aukštis (tiek sodo namo, tiek gyvenamojo namo) negali būti didesnis kaip 8,5m. Taip pat sodo sklype galima statyti pagalbinio ūkio pastatus, kurių aukštis ne didesnis kaip 5m (apie tai plačiau - Sodininkų bendrijų įstatymas 6 straipsnis). Sodo sklypuose galiojantys reglamentai yra pagal rajono bendrojo plano sprendinius (užstatymo tankis, intensyvumas, leidžiamas aukštingumas) ir pagal STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (jei rajono bendrajame plane nėra nustatytų minėtų rodiklių).
2. Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos (kitaip liaudyje vadinama "namų valda") - tokiame sklype galima statyti vieną vieno buto arba vieną dviejų butų gyvenamąjį namą (jei teritorijų planavimo dokumentai nenumato kitaip) ir pagalbinius ūkio pastatus. Namų valdos sklypo kilmė yra tikrai svarbus veiksnys, tai gali būti: dalinimas iš didelio sklypo arba detaliuoju planu, arba sklypų formavimo ir pertvarkymo projektu. Kas kart būtina nagrinėti šiuos atvejus, kadangi detalusis planas neturi galiojimo laiko ir jo nustatyti reikalavimai visada yra privalomi. O jei sklypas dalintas sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu, tuomet būtina nagrinėtis ir rajono bendrojo plano sprendinius, nes minėtas projektas sklypą pjausto tarsi peiliu ir jokių sklypo naudojimo reglamentų nenustato, vadinasi, tokiame sklype reglamentai (užstatymo tankis, intensyvumas, leidžiamas pastatų aukštis) kinta kartu su rajono bendrojo plano sprendiniais - kas yra ne visada naudinga. Tokios paskirties sklypui būtina atkreipti dėmesį į komunikacijas: tarkim, jei detalusis planas yra numatęs, kad kvartale bus įrengtas vienas vandens gręžinys ir vienas nuotekų valymo įrenginys visiems sklypams, tai dėl kiekviename sklype įrengiamų individualių komunikacijų didelių vilčių nedėčiau, nes to neleidžia detalusis planas, ir būtų būtina keisti detaliojo plano sprendinius, kas toli gražu ne visada yra leidžiama.
3. Žemės ūkio paskirties žemė. Žemės ūkio paskirties žemėje statyti statinius turi teisę ūkininkai, parengę kaimo plėtros projektą ūkininko sodybos vietai parinkti. Šiuo metu galioja minimalus žemės sklypo plotas 50 arų, tačiau jau beveik aišku, kad netrukus šis plotas bus padidintas bent jau iki 2ha - kas yra itin svarbu, nes ne kiekvienas žemės sklypas yra tokio didelio ploto, o norint statyti, žemės sklypas turi būti 2ha viename gabale - negalima sumuoti kelių sklypų. Statyba: žemės ūkio paskirties sklype, parengus minėtą projektą galima statyti vieną vieno buto gyvenamąjį namą su priklausiniais (pagalbinio ūkio pastatais), kurie tarnauja pagrindiniam daiktui - gyvenamajam namui. Žemės ūkio paskirties sklypuose egzistuoja statybos eiliškumas - pirmiausia statomas gyvenamasis namas, o vėliau visi kiti statiniai.
Esama ūkininko sodyba: žemės sklypo ploto reikalavimas išlieka aktualus, bet esamoje sodyboje norint rekonstruoti pastatus ne visada reikalinga būti ūkininku ir ne visada reikalinga rengti kaimo plėtros projektą (jei tokio nebuvo parengta anksčiau) - teirautis savo konkrečiu atveju savo savivaldybėje. Ar galima didinti ar keisti pastatus (rekonstruoti), priklauso ar sklypui taikomos kokios nors specialiosios žemės naudojimo sąlygos (apsaugos zonos), kokio amžiaus yra statiniai ir ką numato rajono bendrojo plano sprendiniai (užstatymo tankis, intensyvumas, leidžiamas aukštingumas).
Apibendrinant: rajono bendrojo plano sprendiniai jums nebūtų aktualūs, jei sklypui galiotų detaliojo plano sprendiniai. O visais kitais atvejais - bendrasis planas yra tas dokumentas, kurį nuolat turėsite sekti ir nagrinėtis jo sprendinius. Detalieji planai dažnai nustato ne tik užstatymo tankį, intensyvumą, aukštingumą, bet ir komunikacijų rūšį, privažiavimo sprendinius, architektūrą, stilių, net stogų nuolydžius - todėl prieš sandorį turite išsinarplioti detaliojo plano sprendinius pilna apimtimi (nuo pirmo iki paskutinio puslapio).
Kristina Rašimienė, Ekspertai.lt
