Vilniaus projektų grupė ekspertų komentarai

Tai priklauso nuo miesto ir sklypo teritorijos. Jei Jūsų sklypas yra Vilniaus miesto teritorijoje, ne saugomoje teritorijoje ir sklypo ploto pakanka, tuomet galite statyti 2 gyvenamuosius namus 1-ame sklype.

Sodo namelio priestato ir antro aukšto statymą reikėtų pradėti nuo esamų sklypo dokumentų peržiūrėjimo ir patikrinimo ar Jūsų sklypui atlikti tikslieji matavimai, t. y. ar sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus. Jei ne, turėtumėte kreiptis į matininkų įmonę, kuri tuos matavimus parengs, tuo pačiu turėtumete užsisakyti ir topografinę nuotrauką, kurioje bus užneštas (suprojektuotas) Jūsų naujas sodo namelis. Jei matavimai atlikti, turėtumėte kreiptis į architektus, kurie parengs sodo namelio projektą ir suderins jį pas Jūsų rajono architektą savivaldybėje. Iš esmės galite kreiptis į architektus iš karto ir per juos užsisakyti ir tiksliuosius matavimus, ir topografinę nuotrauką, ir projektą su suderinimu, t. y. gautumėte kompleksinę paslaugą (bent jau mūsų įmonė tokią paslaugą teikia). Turėdami rankose suderintą projektą, galite pradėti esamo sodo namelio rekonstrukciją.

Jei statinys sodo sklype nėra didesnis nei 80 m2, galima jį įteisinti supaprastinta tvarka. Iš esmės reikia suprojektuoti namuką pagal esamą padėtį ir suderinti jį su rajono architektu. Jei turite tiksliuosius sklypo matavimus, tai užtruktų iki 2 mėnesių.

Jūsų planai būtų traktuojami kaip statinio rekonstrukcija. Tam reikalingos spec. architektūros reikalavimai (išimami savivaldybėje), kuriais remiantis bus projektuojama statinio rekonstrukcija. Parengus projektą kreipiamasi į savivaldybę tam, kad būtų išduotas statybos leidimas. Paprastai visus šiuos darbus atlieka projektuotojai.

Iš esmės gyvenamosios paskirties ir namų valdos sklypai nesiskiria niekuo, kadangi jų pagrindinė paskirtis yra gyvenamųjų namų statyba.

Kadangi Jūsų sklypas patenka į kraštovaizdžio draustinį, projektas ir derinimas su rajono architektu yra reikalingas.

Galimi variantai: sklypo padalijimas detaliuoju planu arba pas notarą paskirstant sklypo plotą dviems savininkams. Tačiau notarinio dalinimo atveju sklypuose negalėsite statytis dviejų ūkininko sodybų, t. y. gyvenamųjų namų, kadangi sklypo kadastrinis numeris liks tas pats. Jei sklypą dalinsite rengiant detalųjį planą, tuomet sklypai taps atskiri ir juose bus galima statyti dvi ūkininko sodybas. Jei keistumėte sklypų paskirtį į namų valdą, tuomet du vienbučiai gyvenamieji namai galėtų būti statomi tame sklype. Detaliojo plano kaina būtų apie 3000 Eur.

Statiniui iki 80 m2 reikalingas supaparastintas projektas ir savivaldybės architekto pritarimas, kadangi šis statinys priklauso II grupės nesudėtingų statinių kategorijai. Atstumas nuo šulinio iki namo turi būti 5 metrai, nuo nuotekų sistemos, jei tai valymo įrenginiai, 10 m, jei išgriebimo duobė – 8 m. Atstumas tarp ūkinio pastato ir sodo namo nėra reglamentuotas, tad gali būti 1 m. Atstumas nuo tvoros tur būti 3 m, nes tvora greičiausiai stovi ant sklypo ribos, o toks atstumas yra minimalus. Jei gautumėte raštišką kaimynų sutikimą, šį atstumą galite mažinti ir statyti tvorą prie pat sklypo ribos.

Visų pirma yra reikalingi nuosavybės dokumentai - kadastrinė byla ir Registrų centro pažyma. Su šiais dokumentais kreipiamasi į savivaldybę, kad išimti salygas statinio rekonstrukcijai, tuomet statinio rekonstrukcijos projektas ir leidimas statybai. Taip reikės topografinės nuotarukos, kurioje bus projektuojami pokyčiai Jūsų sklype. Iš esmės visus šiuos dokumentus sutvarko architektai.

Išsiimant specialiasas architektūros sąlygas savivaldybėje yra išduodami reikalavimai užstatymo intensyvumui bei tankiui, kurių negalima viršyti statybos metu. Iš praktikos manau, kad galima galvoti apie 150m2 namą, tačiau turite numatyti inžinerinių tinklų vietas sklype. Jei šalia nėra centralizuotų miesto tinklų, galėsite įsirenginėti laikinus vandens tiekimo ir nuotekų šalinimo įrenginius (gręžinys ir nuotekų išgriebimo duobė arba valymo įrenginiai). Gręžinys turi 5m sanitarinę apsaugos zoną, nuotekų išgriebimo duobė turi 5m sanitarinę apsaugos zoną, o valymo įrenginiai turi 10m sanitarinę apsaugos zoną. Į šią zoną negali patekti statiniai, tad plauojant statybas sklype šios dalykus reikia numatyti iš anksto. Tačiau šios apsaugos zonos gali patekti į kaimyninį sklypą, jei sklypo savininkas tam pritaria.

Jeigu sklypas yra namų valdos arba sodų paskirties, galite statyti namą iki 80 m2. Tik prieš tai reikia parengti nesudėtingo statinio projektą ir gauti rajono architekto sutikimą.

Statiniai iki 50 kv.m. yra priskiriami I grupės neusdėtingų statinių kategorijai. Todėl, jei iki 50 kv.m. ploto statinys yra sklype, kuris nepatenka į miesto, regioninio parko ar kitą specialiuosius reikalvimus turinčią teritoriją, tokiam statiniui nereikia projektų. Kadangi jau turite suderintą projektą, tačiau norite jį statybos eigoje pakeisti, turėtumėte parengti projekto korektūrą ir papildyti projektą pasikeitimais. Parengus projekto korektūrą, Jums reikėtų vėl kreiptis į savivaldybę projekto suderinimui, nes po patobulinimų statinys taps II grupės nesudėtingu statiniu iki 80 kv.m.

Šiais veiksmais Jūs faktiškai atlikote statinio rekonstrukciją, o norint rekonstruoti statinį reikalingas rekonstrukcijos projektas ir statybos leidimas.

Nebaigtos statybos įregistravimas įmanomas. Visų pirma Jums reikėtų įteisinti pačią statybą, tai yra suderinti su savivaldybės atstovais projektą ir gauti leidimą statybai. O vėliau statinį galėsite priduoti. Kreiptis galite tiesiai į projektavimo įmonę, kuri šiuos klausimus sutvarkys.

Vilniaus rajone, sodo sklype, galima statyti pirtelę, svarbu, kad Jūsų sklypas nebūtų užstatytas per daug, tai yra nebūtų viršytas užstatymo tankis bei intensyvumas. Kreiptis turėtumėte į projektavimo, kuri suprojektuos ir suderins Jūsų būsimos pirties projektą Vilniaus rajono savivaldybėje.

Namo projektavimo darbai trunka apie 4-6 savaites, priklausomai nuo to, ar žmogus kreipiasi jau su tikslia savo namo vizija, ar dar dvejojantis. Paprastai (mūsų įmonėje) pasirašius sutartį dėl namo projektavimo, užsakovui yra teikiami projektiniai pasiūlymai (apie 3-4 variantus), juos pateikiame per 5-10 darbo dienų. Pasiūlymus užsakovui teikiame kol surandame aukso vidurį, o jei užsakovas nėra tvirtai apsisprendęs, tai užtrunka. Kuomet yra rastas aukso vidurys, einama link galutinio projekto užbaigimo. Pabaigus architektūrinę projekto pusę, dalis brėžinių perduodama elektros ir vandens/ nuotekų projektuotojams (jei reikalingos ir kitos komunikacijos, siunčiama ir kitiems projektuotojams), tam, kad suprojektuotų būsimam namui komunikacijas pagal gautas technines sąlygas. Kuomet visos reikalingos dalys yra parengtos, važiuojama į atitinkamas institucijas derinti projekto tam, kad būtų gautas statybos leidimas.Skaičiuojant visą namo projekto rengimo ir suderinimo laikotarpį (nuo kreipimosi į architektą iki statybos leidimo) tai turėtų užtrukti apie 3-5 mėnesius.

Namo projekto kaina priklauso nuo būsimo namo dydžio bei projekto rengimo sudėtingumo. Jei projektas yra individualus, jis visuomet bus brangesnis nei kartotinis, tačiau tuomet užsakovas gauna tokį namą, kurio nori, o ne tokį prie kurio turi prisitaikyti.Jei planuojamas namas yra iki 80 m2, t.y. II grupės nesudėtingas statinys, tuomet jo kaina svyruoja nuo 840 Eur iki 1000 Eur, kadangi tokio tipo statinių projektų įteisinimas vyksta supaprastinta tvarka. Tačiau kuomet yra individualus vienbučio gyvenamojo namo projektas, jo kaina prasideda nuo 1000 Eur ir gali kilti net iki 5 600 Eur, priklausomai nuo to, kokio dydžio bus būsimasis namas ir kokius papildomus projektus (vandens/nuotekų, dujų, elektros) reikės rengti.Namo projektavimo darbai trunka apie 4-6 savaites, priklausomai nuo to, ar žmogus kreipiasi jau su tikslia savo namo vizija, ar dar dvejojantis. Paprastai (mūsų įmonėje) pasirašius sutartį dėl namo projektavimo, užsakovui yra teikiami projektiniai pasiūlymai (apie 3-4 variantus), juos pateikiame per 5-10 darbo dienų. Pasiūlymus užsakovui teikiame kol surandame aukso vidurį, o jei užsakovas nėra tvirtai apsisprendęs, tai užtrunka. Kuomet yra rastas aukso vidurys, einama galutinio projekto užbaigimo link. Pabaigus architektūrinę projekto pusę, dalis brėžinių perduodama elektros ir vandens/ nuotekų projektuotojams (jei reikalingos ir kitos komunikacijos, siunčiama ir kitiems projektuotojams) tam, kad suprojektuotų būsimam namui komunikacijas pagal gautas technines sąlygas. Kuomet visos reikalingos dalys yra parengtos, važiuojama į atitinkamas institucijas derinti projekto tam, kad būtų gautas statybos leidimas.Skaičiuojant visą projekto rengimo ir suderinimo laikotarpį (nuo kreipimosi į architektą iki statybos leidimo) tai turėtų užtrukti apie 3-5 mėnesius.

Sunku pasakyti, kokio namo tipo reikėtų žmogui, kadangi kiekvienas žmogus turi individualų poreikį bei skonį savo svajonių namui.Tačiau kalbant apie dydį, 4-ių asmenų šeimai, tam, kad galėtų komfortiškai jaustis savo naujajame name, jis turėtų turėti bent jau 160 m2 bendro ploto. Kuomet žmonės kraustosi iš pvz 56 m2 buto ir planuoja namą, dažnai mano, kad jei išgyveno 56-iuose m2, tai pasistatę namą, pvz. 120, bus tikrai patenkinti, tačiau dažnai tenka pripažinti, kad gyvenant nuosavame name tos erdvės norėtųsi vis daugiau, o tuomet tenka planuoti namo rekonstrukciją.

Numatomiems planams yra būtina topografinė nuotrauka, kadangi ant jos taip pat bus projektuojami nauji statiniai ir žymimi naikinamieji. Topgrafinę nuotrauką galite užsisakyti projektavimo įmonėje kartu su projektu.

Esamą sodo namelį galima įteisinti parengus projektą pagal naujus STR reikalavimus. Projektas būtų rengiamas pagal esamą padėtį ir įteisinamas, kaip nauja statyba, pridedant į bylą esamą seną sodo namelio projektą ir leidimą statybai. Priduodant sodo namelį neva, kaip po statybos atvyksta inspekcija ir tikrina ar viskas parengta pagal projektą. Todėl projektas ir esama padėtis turi atitikti. Taigi esamą priestatą taip pat reikėtų projektuoti ir įtraukti į naują bylą derinant.

Laikotarpis priklauso nuo statinio kategorijos. Jei visi reikiami dokumentai buvo pateikti laiku, vienbučio gyvenamojo namo projektas su statybos leidimu paprastai parengiamas per 3-4 mėnesius (bent jau mūsų įmonėje). Statybos leidimo (rinkliava VMI) kaina yra 75 Eur už neypatingą statinį, 150 Eur už ypatingą statinį.

Užsakant projektavimo sąlygas naujai statybai, greičiausiai Jums bus išduotos sąlygos laikinai projektuoti vietinius vandens tiekimo ir šalinimo įrenginius. Tačiau, kai bus nutiesti centralizuoti miesto tinklai, Jums teks jungtis prie šių tinklų.

Sodo pirmininko parašas paprastai paimamas prieš nešant projektą derinti į savivaldybę, tačiau jei Jūsų projektas jau suderintas, tuomet sodo bendrijos pirmininko parašas nėra būtinas.

Statinį iki 50 m2 galima statyti be leidimo, tačiau statiniui iki 80 m2 reikalingas projektas ir suderinimas pas rajono savivaldybės architektą.

Yra keli sklypo padalinimo variantai. Pigiausias padalijimo būdas yra padalinti sklypą pas notarą. Tačiau tokiu būdu jūs su sūnumi taptumėte sklypo bendrasavininkais, o sklypas liktų su vienu kadastrinius adresu ir sklype būtų galima statyti tik vieną gyvenamąjį namą. Jei Jūsų sodo namas yra įformintas, kaip sodo namas, naują statinį galima projektuoti, kaip gyvenamąjį namą arba sodo namą, o esamą forminti, kaip ūkinį pastatą. Jei jums neturi reikšmės statinių statusas (kas iš tiesų nieko nekeičia, jei neplanuojate esamo statinio įkeisti bankui imant kreditą arba deklaruoti esamo statinio kaip nuolatinės gyvenamosios vietos), tuomet tai pigiausia ir paprasčiausia išeitis, kuriai nebūtų reikalingas ir sklypų padalijimas. Kainuotų naujo statinio projektas ir leidimas statybai (jei statinys viršytų 80 m2) arba projekto suderinimas pas rajono architektą. Tačiau, jei norite oficialiai dalinti sklypą į dvi dalis, tuomet reikia rengti detalųjį planą. Šio projekto rengimo trukmė nuo 5 iki 12 mėn, kaina apie 1500 Eur. Parengus detalųjį planą, reikės rengti būsimo namo projektą ir gauti reikiamus leidimus statybai. Namo projektas kainuotų nuo 1000 iki 1500 Eur.